区分所有マンションでの民泊は可能か【管理規約について】

使用していない区分所有マンションの1室を活用しようと思ったときに考えられるのは、売却や誰かに貸す（いわゆる分譲賃貸）だと思いますが、近年需要が高ぶってきている民泊事業としての活用も選択肢の一つになるかもしれません。ただし、複数の人が同じ建物で生活するマンションという構造上、様々なトラブルが起こる可能性があり、管理規約で民泊自体を禁止しているマンションがほとんどです。今回は区分所有マンションで民泊を行う際に確認する「マンションの管理規約」についてお伝えしていきます。

マンション管理規約と区分所有法

区分所有マンションで民泊事業を行うには、住宅宿泊事業の届出、旅館業の営業許可、特区民泊の認定の3つの形態があり、それぞれの要件をクリアしていく必要がありますが、そもそもの前提としてマンションの管理規約で禁止されてないことが条件なので、まずは管理規約を確認しなければなりません。

管理規約とは、複数の住人が一つの棟で快適に生活をする上でのルールのようなものです。区分所有のマンションは区分所有法によって、その共用部分の範囲と使用方法、理事会の権利や義務、管理組合の運営についてなどが決められています。

管理規約は居住者の専有部分の使用方法についても一定の範囲で対象になります。専有部分については基本的に居住者の自由ですが、使い方によっては住民全体の生活に関わる場合があるためです。（例えば騒音に関する事項など）

また、マンションの管理規約は全ての区分所有者に対して効力が及び、相続や売買により新たに区分所有者になった者（承継人）や賃借人にも建物等の使用方法に関しては区分所有者と同じ義務を負います。

（区分所有者の権利義務等）

第六条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

建物の区分所有等に関する法律 第6条1項

（規約事項）

第三十条　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

建物の区分所有等に関する法律　第30条第1項

マンションの管理規約は「建物の区分所有に関する法律（区分所有法）」に準拠して国土交通省の作成した「マンション標準管理規約」をもとに作成されますが、立地や構造などの環境要因や独自の状況を踏まえ、個々のマンションの実状に応じてルールを定めていきます。

マンションの管理規約における民泊の可否規定

マンション標準管理規約には、通常、用途制限に関する以下のような規定があります。

（専有部分の用途）
第１２条　 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

上記を第1項として、規定を追加することで管理規約において民泊を可能にしたり禁止する旨の規約を定めることができます。ここでは「住宅宿泊事業」を例として、以下のように大きく3つのパターンに分けていきたいと思います。

①住宅宿泊事業を可能とする場合
②住宅宿泊事業を禁止する場合
③住宅宿泊事業の可否を使用細則に委ねる場合

※もしくは「区分所有者は、その専有部分を、宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を行う用途に供してはならない。」のような規定を置くこともあり得ます。

※使用細則は管理規約をより詳細に規定したもので、特別議決(3/4の賛成)を要せず通常議決で決めることができ、今すぐ判断できないことは使用細則に委ねるようにしておくことで将来の状況に応じてルールを見直しやすくできます。

また、以下のような規定の場合も考えられます。

管理規約に民泊に関する規定がない場合、必ずしも「民泊が可能」と判断できるわけではありません。この場合は管理組合に“住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないこと”を確認し、その確認した書類の提出が必要です。

住宅宿泊事業者が同じマンション内で居住している「家主居住型」、もしくは自己の生活の本拠として使用している専有部分において宿泊させる「家主同居型」の場合に限り可能、などと事業者を限定することも可能です。